La cantidad o porcentaje que pongas como pago inicial con relación al valor total de la propiedad, va a determinar las principales reglas bajo las cuales te van a calificar las instituciones financieras. Este será el tema de este podcast.
Para comprar una casa en Canadá, se necesita un pago inicial mínimo del 5 por ciento del valor de la propiedad. Esta es la regla general para comprar tu primera vivienda, es decir, la institución financiera te puede prestar hasta el 95% del valor de la casa. Entonces, la regla general es muy favorable para los primeros compradores, porque su inversión inicial es muy baja, y los intereses por el precio que se cobra por el préstamo o el uso del dinero de la institución de crédito, también es muy bajo.
Esta regla aplica a todos los primeros compradores, siempre y cuando se ajusten a los parámetros y criterios relacionados con el buen crédito y el repago de las deudas que cada uno de los compradores tienen en su historial crediticio. De esos parámetros y criterios es de lo que hablaremos en estos podcasts de Mortgages Talks, a fin de que tengas la información necesaria para que las instituciones financieras te consideren como un acreditado elegible, y que puedas contratar un crédito en las mejores condiciones que estén vigentes en el momento en que decidas arrancar el proceso de compra.
Cabe hacer dos anotaciones al margen de esta información porque las veremos en otros podcasts.
La primera es que todos los créditos están sujetos a una tasa de interés, la cual, representa el valor que cobran las Instituciones Financieras por otorgar el préstamo. Las tasas del mercado varían entre el 1.9% y el 3.5%. Estas tasas están sometidas a los movimientos diarios de la economía y dependen de la solidez y riesgo que se presente de cada caso.
La Segunda anotación es que, así como existe una regla para comprar la Primera Casa, también existen reglas específicas para los diferentes tipos de hipotecas, como son la de compra de segunda casa o propiedad de vacaciones o de inversión, o para fines comerciales, o bien para obtener un crédito para consolidar deudas como línea de crédito garantizada con el valor tu propiedad. Poco a poco iremos armando este rompecabezas de estrategias finaciero-inmobiliarias.
Regresando a la regla general para comprar la Primera Casa, dijimos que el pago inicial puede ser del 5 por ciento del valor de compra, por ejemplo, para comprar una casa de $400,000 se necesita un pago inicial de $20,000. Pero ¿qué pasa si la casa que deseas cuesta más de 500,000? Es una buena pregunta porque las reglas cambian.
Entonces, para cualquier casa de más de 500.000 pero menos de 1.000.000, necesitaras un 5% sobre los primeros 500.000, que siempre serán 25.000, y además necesitará el 10% de cualquier cantidad por encima de esos 500,000.
Por tanto, si el precio de su casa es de 600,000, necesitarás los 25,000 + 10% de los 100,000 adicionales, que son 10,000, lo que significa que tendrás que ahorrar hasta 35,000 para el pago inicial.
Pongamos otro ejemplo, si el precio de compra es 750,000, necesitarás los 25,000 estándar para los primeros 500,000 y además necesitarás otros 25,000, o el 10% de 250,000, por lo que en total, necesitarás 50,000 para comprar esa casa de 750,000.
Si su precio de compra es de 1 millón o más, se requiere un pago inicial del 20%. Estos montos mínimos de pago inicial son reglas del Gobierno de Canadá, que están diseñadas para mantener un mercado inmobiliario estable y evitar colapsos financieros.
Así como este parámetro, existe otro requisito importante del Gobierno. Si el pago inicial está entre el 5% y el 20%, también es una regla que tenga un seguro hipotecario de alto riesgo o “high ratio”.
La prima de este seguro casi siempre se agrega al monto de su hipoteca, este seguro está ahí para proteger a la Institución Financiera o prestamista por la falta de pago de los acreditados, ya que el préstamo es del 80% o superior.
Veamos un ejemplo: si el precio de compra es $400,000 y tiene un 5% de anticipo, el monto de su hipoteca es $380,000, la prima del seguro hipotecario será del 4% o $15,200, que luego se agrega a su hipoteca, lo que eleva el monto total de su hipoteca a $395,200.
La prima del seguro disminuye en la medida en que se ofrece más dinero para el pago inicial o down payment, es decir, va disminuyendo si se ofrece un 10% o un 15% en lugar de 5% de pago inicial. Si se ofrece más del 20% respecto al precio de compra, entonces no hay prima de seguro porque hay mucho capital en la casa como amortiguador, es decir, se sale del concepto de high ratio. La razón es que si algo sale mal con el repago o con las obligaciones de pago de la hipoteca, la institución financiera ya tiene un monto asegurado del dinero que prestó, por lo que una buena estrategia para disminuir el pago mensual de la hipoteca, será la de juntar un 20% de pago inicial.
Es verdad que hoy en día la mayoría de los compradores de vivienda que lo hacen por primera vez, están comprando sus casas con el pago inicial mínimo requerido. Por ello es importante recurrir a estrategias de ahorro y saber lo que existe en el propio sistema financiero de Canadá que me puede beneficiar para alcanzar esta meta del 20% en mi down payment.
Con todo ello, podemos ver que lo más importante es darnos un espacio de tiempo para diseñar y construir nuestro expediente con suficiente antelación, para que, llegado el momento de presentar nuestro expediente, podamos aprovechar los programas diseñados por el Gobierno, y tener una mayor fortaleza financiera en ese pago inicial que nos permita acceder a las mejores condiciones crediticias posibles.
Pues bien, después de esto debes preguntarte ¿Cuánto puedes ahorrar o cuánto estás dispuesto a ofrecer para comprar tu primer casa?
En el siguiente episodio te hablaremos de estrategias de ahorro para ese pago inicial.
Estos son Los Episodios del “ABC del Mortgage en Canadá por Mortgages Talks”.
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