6to Episodio - ¿Cómo analizan las Instituciones Financieras la elegibilidad de una hipoteca?
Hola ¿cómo están?, bienvenidos nuevamente, en este Episodio vamos a hablar sobre cómo revisa un prestamista su solicitud de hipoteca.
Recapitularemos algunos conceptos que ya vimos en los episodios anteriores, pero lo haremos desde la forma en cómo, las Instituciones Financieras, analizan su información, es importante saber cómo determina un prestamista si usted es elegible para una hipoteca.
Cada prestamista tiene sus propias pautas cuando se trata de hipotecas. Puede ser aprobado por un prestamista y no aprobado por otro, o puede ver diferentes montos de aprobación previa entre diferentes prestamistas. Las pautas hipotecarias pueden cambiar de un prestamista a otro; sin embargo, puede haber algunos puntos en común entre las políticas de los diferentes prestamistas.
Uno de los Pilares del Sistema de Créditos es la Situación Financiera de cada Persona; y dentro de éste, estos son algunos de los criterios principales que un prestamista revisará para determinar su solvencia crediticia.
Primero: Calificación Crediticia
Como ya vimos en episodio 5to, su calificación crediticia es un número que usa un prestamista para determinar si usted es fuerte o débil en el manejo de sus finanzas. Cuanto menor sea el puntaje de crédito, más riesgoso será para el prestamista. La mayoría de los prestamistas tienen un requisito de puntaje crediticio mínimo. Su puntaje crediticio es un factor muy importante para determinar su solvencia crediticia para una nueva hipoteca.
Dentro del informe de crédito hay un desglose detallado de quién ha estado revisando su crédito, además de un desglose de los conceptos de crédito individuales y su historial de pagos. Su puntaje crediticio es un factor muy importante para determinar su solvencia crediticia para una nueva hipoteca.
Hay dos compañías de buró de crédito principales en Canadá que son Equifax y Trans Union. El buró de crédito de Equifax utiliza un rating máximo de 900 puntos. De manera general, las instituciones financieras piden puntajes mínimos de 720, algunas aceptan 680, otras 650, pero en la mediada que aceptan puntajes menores, los riesgos de repago para ellas incrementan y por tanto las hipotecas son de tasas más elevadas, y condiciones más estrictas.
Segundo: Valor del Préstamo
Este criterio se fija en el tamaño del préstamo en relación con el valor de la vivienda. Por ejemplo, si está comprando una casa y poniendo un 5% de anticipo, o pago inicial como se vio en el 1er y 2do Episodios, el valor de su préstamo es del 95%. Con eso, la hipoteca es el 95% del valor de la vivienda.
Al comprar una casa en Canadá, el pago inicial mínimo típico es el 5% del precio de la casa. Sin embargo, existen opciones para obtener una hipoteca sin ahorrar en el pago inicial, pero de ello hablaremos en otro artículo.
Si lo que desea es obtener una línea de crédito utilizando una propiedad que usted ya posee, a esta modalidad se le llama refinanciamiento. Típicamente una persona puede pedir prestado hasta el 80% del valor de una casa a través de un préstamo tradicional, y hasta un 85% del valor de la casa a través de préstamos alternativos o privados.
Tercero: Capacidad del Prestatario (Capacidad de Repago)
La capacidad de un prestatario para pagar la hipoteca es uno de los principales objetivos del prestamista. En el 5to. Episodio comentamos la importancia de este tema. Hay una variedad de factores que ayudan a determinar la capacidad del prestatario. Los factores incluyen ingresos, activos y pasivos. Dentro de sus ingresos para el prestamista está la búsqueda de estabilidad en sus ingresos y empleo. Para sus activos y pasivos, el prestamista quiere ver que usted no solo puede ahorrar para el pago inicial, sino que también puede ahorrar para costos de cierre y emergencias.
En este sentido, el prestamista observará cómo se relacionan sus ingresos anuales con su solicitud de hipoteca.
Para ayudar al prestamista a determinar su solvencia o capacidad crediticia, su ingreso anual es un componente importante de esto. Cuanto más consistentes sean sus ingresos, permanencia y estabilidad en su empleo, mejor. Dentro de sus ingresos, el prestamista busca estabilidad. Ser nuevo en su empleo está bien siempre que sus ingresos estén garantizados. Para la mayoría de los empleos no asalariados, como el trabajo por cuenta propia o self-employed, un prestamista utilizará un promedio de los últimos dos años de sus ingresos.
Si usted tiene un salario fijo más bonificaciones, un prestamista normalmente utilizará su salario base establecido y luego un promedio de dos años de la bonificación.
En Canadá, en general, una persona puede calificar para una vivienda de aproximadamente 4.5 veces su ingreso anual. Por ejemplo, si gana $100,000 al año en lo personal o juntando los ingresos de la casa con su esposa o pareja, es posible que pueda comprar una casa hasta $450,000. Por supuesto, esto puede variar de un solicitante a otro dependiendo de sus deudas, el monto del pago inicial y la propiedad en sí.
A partir de esto, puede ver que cuanto mayor sea su ingreso, mayor será el precio de compra que puede lograr. También puede trabajar la fórmula al revés. Por ejemplo, si ve una casa que desea con un precio de $495,000, y divide este precio entre 4.5, descubrirá los ingresos que se requieren para lograr esta casa, en este ejemplo serán de $110,000 al año.
Cuarto: Estabilidad Laboral:
¿Cómo afecta su empleo a su solicitud de hipoteca? o ¿Cómo influye la estabilidad laboral en su solicitud de hipoteca?
Las Instituciones Financieras le dan mucho más valor a la estabilidad laboral que al monto de sus ingresos, sin perjuicio de este último es un factor relevante y de congruencia con el valor de la hipoteca o monto de dinero que este solicitando. Las Instituciones Financieras prefieren prestar a alguien que alguien que tenga un ingreso constante garantizado mes a mes, a alguien que recibe esporádicamente C$50,000 dólares en un mes, $45,000 en otro, y así durante todo el año, pero sin demostrar un ingreso constante mes a mes.
Un prestamista normalmente le pedirá una carta a su empleador que indique su estabilidad laboral, como tener un puesto permanente de tiempo completo.
Lo que buscará esa Institución Financiera, es asegurarse de que, durante el tiempo de la hipoteca, usted pueda realizar fácilmente los pagos. Nunca querrían poner a un cliente en una situación en la que los ingresos se conviertan en un desafío y, por lo tanto, hacer que los pagos de la hipoteca se convierta también en un desafío. El incumplimiento de una hipoteca es una gran carga para el cliente y para el prestamista. Aunque el prestamista está usando la casa como garantía, el prestamista quiere asegurarse de que usted tendrá muchos años felices por delante en la casa sin problemas para pagar la hipoteca.
Quinto: Tipo de Empleo:
Visto de esta manera, lo siguiente que se preguntará una Institución Financiera es: ¿Cómo afecta su tipo de empleo a su solicitud de hipoteca? pera ello, los empleos los clasifican de la siguiente manera:
1. Empleados permanentes a tiempo completo.
Este es quizás el empleo más fácil de verificar, ya que sus ingresos están garantizados a tiempo completo de forma permanente y su salario es el mismo de un cheque a otro. Por lo general, para esto, un prestamista querrá un comprobante de pago y una carta de su empleador. La carta de su empleador es para confirmar su estado permanente de tiempo completo.
2. Salario más bonificación o comisión.
Si ha estado con el mismo empleador durante al menos dos años y ha recibido una bonificación o comisión durante al menos dos años, el prestamista normalmente utilizará su ingreso anual base, más un promedio de la bonificación o comisión durante los últimos dos años. Si es nuevo en el bono o la comisión, un prestamista generalmente solo usará el salario base.
Además, si es nuevo con el empleador, el prestamista solo utilizará el salario base. En esta situación, querrán un talón de pagos, así como una carta de su empleador que detalle su ingreso anual base y la estructura de bonificación.
3. Empleados con contrato externo (Freelance Employment)
Para aquellos con contrato, el prestamista debe ver una permanencia de dos años con el empleador actual. Esto puede crear desafíos para aquellos que son nuevos en el mundo laboral. El objetivo del prestamista es ver no solo la tenencia sino también el promedio de sus ingresos durante los últimos dos años. Con eso, necesitaría dos años de permanencia. Si está pensando en comprar una casa y cambiar de empleo por un contrato como éstos, sería mejor hablar primero con un asesor hipotecario para asegurarse de que se puedan evitar las complicaciones que ello representará en el futuro para solicitar su hipoteca.
4. Trabajo de medio tiempo (Part-time Employment)
El empleo a tiempo parcial es perfectamente aceptable para un prestamista siempre que sea un empleo permanente a tiempo parcial. Para esto, un prestamista buscará una carta de su empleador que garantice sus ingresos anuales. Además, requerirán un talón de pago actual. Si su empleo a tiempo parcial no está garantizado, es posible que un prestamista no pueda utilizar estos ingresos en la solicitud.
5. Empleo por horas
Para los empleados por hora, normalmente un prestamista necesita utilizar un promedio de sus ingresos de los últimos dos años con ese mismo empleador. Si no tiene años de permanencia en el cargo, el prestamista normalmente buscará cuál será su salario y horas mínimas garantizadas. Si no hay horas mínimas garantizadas y no tiene dos años de permanencia, es posible que un prestamista no pueda aceptar estos ingresos en una solicitud.
6. Período de prueba
La mayoría de los prestamistas no pueden aceptan los ingresos de un solicitante que no tiene garantizada la permanencia en su trabajo. Esta es la razón por la que generalmente se requiere una carta de ingresos para todos los empleos donde hay un empleador, ya que ellos quieren ver si usted es permanente o si pronto puede quedarse sin empleo en virtud de que el periodo de prueba ha concluido. Si está en situación, lo mejor es fijar una fecha de cierre de su operación de compraventa hasta después de que finalice su período de prueba, a fin de que el empleador le pueda ofrecer un contrato permanente.
7. Empleo eventual y temporal
Hay muchos trabajos ocasionales que ofrecen fines de semanas, noches, medio-día o empleo a medio tiempo sin permanencia. La mayoría de estos trabajos son en el área de servicios, hotelería, restaurantes, tiendas y otros similares. Dependiendo de la compañía, estas posiciones tienen diferentes remuneraciones, pero usualmente se trata del pago mínimo
Por lo general, el prestamista no puede utilizar un empleo de un solicitante que no esté garantizado. Si se encuentra en un puesto eventual o temporal, es posible que el prestamista no pueda utilizar estos ingresos en la solicitud. Dependiendo de su permanencia como empleado eventual, el prestamista puede considerar usar un promedio de dos años si ha estado haciendo el mismo tipo de trabajo durante varios años.
8. Auto-empleo o empresarios (Self-Employed)
El trabajo por cuenta propia es el más complejo. El objetivo del prestamista es garantizar que exista un patrón de ingresos, así como el potencial de ingresos futuros a través de su trabajo por cuenta propia. Para eso, un prestamista buscará usar un promedio de dos años de su ingreso anual neto. Hay otros programas disponibles para los solicitantes de hipotecas que trabajan por cuenta propia en los que pueden completar el ingreso neto o utilizar un ingreso bruto. Un corredor hipotecario podrá revisar estas opciones con usted en detalle.
6to Criterio, Documentar el Expediente – Compliance.
Ahora bien, lo siguiente a preguntarse es: ¿Qué documentos de empleo debe proporcionar al solicitar una hipoteca?, sobre ello ya hablamos e a detalle en el Episodio 4to.
Debe considerar que lo primero es asegurarse de que la hipoteca que está solicitando se alinee con sus ingresos laborales actuales y sus deudas actuales. Esto afecta la relación deuda-ingresos que los prestamistas deben seguir. Si su nuevo empleo tiene ingresos más bajos que su empleo anterior, es posible que deba reducir el monto de la hipoteca que está solicitando.
El siguiente paso es demostrarle al prestamista que tiene seguridad. El prestamista querrá ver horas garantizadas o una cantidad de ingresos garantizados en su puesto actual. Esto es fácil de confirmar cuando eres permanente a tiempo completo con un puesto garantizado. Y para aquellos que no tienen un salario garantizado, a un prestamista le gustaría ver la verificación de su empleador respecto de su ingreso anual mínimo garantizado o bien los comprobantes de ello como trabajador autónomo.
Hacer un pago inicial mayor puede ayudar a reducir la cantidad que necesita pedir prestada. Además, si no califica para un prestamista tradicional, poner entre un 15 y un 20% puede permitirle acceder a soluciones hipotecarias con prestamistas alternativos y privados. Además, al poner el 20% o más, no tiene que pasar por una aseguradora hipotecaria (es decir: CMHC) y con eso puede ofrecerse un ambiente más favorable para alcanzar el préstamo. Por ejemplo, bajo estas condiciones, usted puede ir por una amortización de hasta 30 años. 
Como hemos explicado en los Episodios anteriores, tener toda la documentación lista puede ayudar no solo a ahorrar tiempo, sino también a lograr una revisión precisa del prestamista por adelantado.
Además, tener un asesor hipotecario puede ayudarlo a agregar una estrategia para conseguir que su aplicación tenga un mejor resultado.
En síntesis, las principales fortalezas están en la estabilidad laboral que puede aportar en su solicitud de hipoteca. Cuanto más estable sea su trabajo y mayores ingresos contribuyan a la relación deuda-ingresos, mejor será la tasa de interés para su hipoteca y habrá más posibilidades de que le aprueben una hipoteca.
Si usted puede calificar para muchas opciones diferentes de prestamistas, esto le permitirá elegir entre más opciones y una mejor selección de tasas de interés. Esto solo se consigue a través de un asesor hipotecario, con lo que tiene acceso a +50 prestamistas con una sola aplicación.
Si desea formar estrategia financiera encaminada a resolver todos estos asuntos, como ya vimos en otro artículopublicado en nuestro Blog: "¿Soluciones Hipotecarias Sin Costo? Los Servicios de un Mortgage Broker no tienen costo para usted". Ellos son profesionales que aprueban un examen autorizado por el Gobierno de Canadá, por ley se les Emite una licencia con la cual, las Instituciones Financieras les pagan sus honorarios por el préstamo que fondeen con ellas.
Pero ello no significa que se aumente el valor del crédito; es todo lo contrario. El mortgage broker buscará el producto más económico del mercado que existe entre todas las Instituciones Financieras, y el que más se ajuste a las necesidades de cada persona, por lo que el mercado de ofertas, y desarrollo de más y mejores productos crediticios, es el día a día de dichas Instituciones, y la labor de los mortgages brokers es conocer todos esos productos y criterios mencionados, para favorecer a sus clientes con el mejor producto del mercado hipotecario.
Con la asesoría de ellos, también se puede apoyar si siente que sus gastos están fuera de control y tiene dificultades para administrar la carga de sus deudas, hágalo. Hable hoy con su corredor hipotecario, ellos también le pueden ayudar a:
· Revisar los caminos de como eliminar deudas
· Reconstruir y aumentar las calificaciones crediticias
· Encontrar alternativas de financiación
· Mejorar la gestión del flujo de caja
· Comprender la importancia de la educación financiera
Tener un buen puntaje crediticio equivale a tener buena salud financiera, y por tanto, a tener buena capacidad para pedir prestado.
En el siguiente episodio de esta serie del ABC del Mortgage en Canadá, hablaremos la pregunta del millón, ¿Cuál es tu Mejor Tasa Hipotecaria o Mortgage Rate?.
Esperamos que te haya servido esta información, y si crees que le puede servir a alguien más, compártele el link. Cuente con que en este proceso le pueden guiar nuestros asesores hipotecarios, no dude en contactarnos www.marialba.ca y www.adanaranda.ca , o envíenos un mensaje al 647.704.2209.
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