Hola ¿cómo están?, bienvenidos nuevamente, en este Episodio vamos a hablar sobre cómo revisa un prestamista su solicitud de hipoteca.
Recapitularemos algunos conceptos que ya vimos en los episodios anteriores, pero lo haremos desde la forma en cómo, las Instituciones Financieras, analizan su información, es importante saber cómo determina un prestamista si usted es elegible para una hipoteca.
Cada prestamista tiene sus propias pautas cuando se trata de hipotecas. Puede ser aprobado por un prestamista y no aprobado por otro, o puede ver diferentes montos de aprobación previa entre diferentes prestamistas. Las pautas hipotecarias pueden cambiar de un prestamista a otro; sin embargo, puede haber algunos puntos en común entre las políticas de los diferentes prestamistas.
Uno de los Pilares del Sistema de Créditos es la Situación Financiera de cada Persona; y dentro de éste, estos son algunos de los criterios principales que un prestamista revisará para determinar su solvencia crediticia.
Primero: Calificación Crediticia
Como ya vimos en episodio 5to, su calificación crediticia es un número que usa un prestamista para determinar si usted es fuerte o débil en el manejo de sus finanzas. Cuanto menor sea el puntaje de crédito, más riesgoso será para el prestamista. La mayoría de los prestamistas tienen un requisito de puntaje crediticio mínimo. Su puntaje crediticio es un factor muy importante para determinar su solvencia crediticia para una nueva hipoteca.
Dentro del informe de crédito hay un desglose detallado de quién ha estado revisando su crédito, además de un desglose de los conceptos de crédito individuales y su historial de pagos. Su puntaje crediticio es un factor muy importante para determinar su solvencia crediticia para una nueva hipoteca.
Hay dos compañías de buró de crédito principales en Canadá que son Equifax y Trans Union. El buró de crédito de Equifax utiliza un rating máximo de 900 puntos. De manera general, las instituciones financieras piden puntajes mínimos de 720, algunas aceptan 680, otras 650, pero en la mediada que aceptan puntajes menores, los riesgos de repago para ellas incrementan y por tanto las hipotecas son de tasas más elevadas, y condiciones más estrictas.
Segundo: Valor del Préstamo
Este criterio se fija en el tamaño del préstamo en relación con el valor de la vivienda. Por ejemplo, si está comprando una casa y poniendo un 5% de anticipo, o pago inicial como se vio en el 1er y 2do Episodios, el valor de su préstamo es del 95%. Con eso, la hipoteca es el 95% del valor de la vivienda.
Al comprar una casa en Canadá, el pago inicial mínimo típico es el 5% del precio de la casa. Sin embargo, existen opciones para obtener una hipoteca sin ahorrar en el pago inicial, pero de ello hablaremos en otro artículo.
Si lo que desea es obtener una línea de crédito utilizando una propiedad que usted ya posee, a esta modalidad se le llama refinanciamiento. Típicamente una persona puede pedir prestado hasta el 80% del valor de una casa a través de un préstamo tradicional, y hasta un 85% del valor de la casa a través de préstamos alternativos o privados.
Tercero: Capacidad del Prestatario (Capacidad de Repago)
La capacidad de un prestatario para pagar la hipoteca es uno de los principales objetivos del prestamista. En el 5to. Episodio comentamos la importancia de este tema. Hay una variedad de factores que ayudan a determinar la capacidad del prestatario. Los factores incluyen ingresos, activos y pasivos. Dentro de sus ingresos para el prestamista está la búsqueda de estabilidad en sus ingresos y empleo. Para sus activos y pasivos, el prestamista quiere ver que usted no solo puede ahorrar para el pago inicial, sino que también puede ahorrar para costos de cierre y emergencias.
En este sentido, el prestamista observará cómo se relacionan sus ingresos anuales con su solicitud de hipoteca.
Para ayudar al prestamista a determinar su solvencia o capacidad crediticia, su ingreso anual es un componente importante de esto. Cuanto más consistentes sean sus ingresos, permanencia y estabilidad en su empleo, mejor. Dentro de sus ingresos, el prestamista busca estabilidad. Ser nuevo en su empleo está bien siempre que sus ingresos estén garantizados. Para la mayoría de los empleos no asalariados, como el trabajo por cuenta propia o self-employed, un prestamista utilizará un promedio de los últimos dos años de sus ingresos.
Si usted tiene un salario fijo más bonificaciones, un prestamista normalmente utilizará su salario base establecido y luego un promedio de dos años de la bonificación.
En Canadá, en general, una persona puede calificar para una vivienda de aproximadamente 4.5 veces su ingreso anual. Por ejemplo, si gana $100,000 al año en lo personal o juntando los ingresos de la casa con su esposa o pareja, es posible que pueda comprar una casa hasta $450,000. Por supuesto, esto puede variar de un solicitante a otro dependiendo de sus deudas, el monto del pago inicial y la propiedad en sí.
A partir de esto, puede ver que cuanto mayor sea su ingreso, mayor será el precio de compra que puede lograr. También puede trabajar la fórmula al revés. Por ejemplo, si ve una casa que desea con un precio de $495,000, y divide este precio entre 4.5, descubrirá los ingresos que se requieren para lograr esta casa, en este ejemplo serán de $110,000 al año.
Cuarto: Estabilidad Laboral:
¿Cómo afecta su empleo a su solicitud de hipoteca? o ¿Cómo influye la estabilidad laboral en su solicitud de hipoteca?
Las Instituciones Financieras le dan mucho más valor a la estabilidad laboral que al monto de sus ingresos, sin perjuicio de este último es un factor relevante y de congruencia con el valor de la hipoteca o monto de dinero que este solicitando. Las Instituciones Financieras prefieren prestar a alguien que alguien que tenga un ingreso constante garantizado mes a mes, a alguien que recibe esporádicamente C$50,000 dólares en un mes, $45,000 en otro, y así durante todo el año, pero sin demostrar un ingreso constante mes a mes.
Un prestamista normalmente le pedirá una carta a su empleador que indique su estabilidad laboral, como tener un puesto permanente de tiempo completo.
Lo que buscará esa Institución Financiera, es asegurarse de que, durante el tiempo de la hipoteca, usted pueda realizar fácilmente los pagos. Nunca querrían poner a un cliente en una situación en la que los ingresos se conviertan en un desafío y, por lo tanto, hacer que los pagos de la hipoteca se convierta también en un desafío. El incumplimiento de una hipoteca es una gran carga para el cliente y para el prestamista. Aunque el prestamista está usando la casa como garantía, el prestamista quiere asegurarse de que usted tendrá muchos años felices por delante en la casa sin problemas para pagar la hipoteca.
Quinto: Tipo de Empleo: