¿Como cómo se deben demostrar los ingresos?
En el Episodio anterior hablamos sobre cómo comprobar o con qué documentos debemos mostrar la propiedad y origen de los fondos del pago inicial. En este episodio cuatro, hablaremos sobre cómo debemos prepararnos para comprobar nuestros ingresos, en virtud de que ser trabajador empleado o independiente implica diferentes formas de comprobación de lo que ganamos, pero en todo caso, será revisado por las instituciones financieras a fin de conocer la capacidad de repago del crédito que te ofrecerán.
En este sentido, reunir todo lo que tu prestamista necesita para verificar tus ingresos, es un componente crítico del éxito de la hipoteca. Los esfuerzos de último minuto por documentos solo agregan estrés innecesario, por lo que lo mejor es comenzar tan pronto como pueda a recopilar la verificación que necesita para su tipo de ingreso.
Igual que hiciste una carpeta para ingresar los documentos que comprueban tu pago inicial, elabora otra en la que coloques toda información sobre tus ingresos.
En este podcast haremos una relación de documentos, quizá lo mejor es que cojas lápiz y papel para que hagas una lista que después será tu checklist. En algunos casos, nos referiremos al documento por su nombre en inglés, para que los puedas identificar por su nombre en la práctica en Canadá.
Pues bien, los comprobantes de ingresos que de manera general las Instituciones Financieras o Prestadores te van a solicitar, bien seas un trabajador o un comisionista o empresario independiente, son el NOA, el T1 General y el T4 o un T4A según el tipo de ingreso del que estamos hablando. Estos documentos tienen cierta similitud y pueden ser confundidos con facilidad, por eso es importante explicar la distinción entre ellos.
NOA: Notice of Assessment
Es la carta emitida por CRA - Canada Revenue Agency o la Agencia Tributaria Federal de Canadá, después de que presentas tus impuestos o tax return. Tu NOA te mostrará la fecha en que se evaluó tu declaración y si te corresponde un reembolso, una cantidad adeuda o un saldo cero.
Si hay algún cambio en tu declaración de impuestos después de que ya se envió, CRA también podría enviarte un Aviso de reevaluación o Notice of Reassessment.
T1 General personal:
La declaración general de impuestos y beneficios T1 es la declaración de impuestos utilizada por las personas para calcular su obligación tributaria anual y obtener beneficios federales o provinciales, como el crédito GST / HST. Resume los ingresos, las deducciones y los impuestos pagaderos del contribuyente, calculados en los formularios y anexos de respaldo, y calcula el reembolso o el saldo adeudado del contribuyente. Hay cinco partes en su formulario T1 que incluyen identificación, ingreso total, ingreso neto, ingreso sujeto a impuestos y un reembolso o saldo adeudado.
El formulario T1 y cualquier saldo adeudado para cada año deben ser presentados antes del 30 de abril del año siguiente o del 15 de junio para personas que trabajan por cuenta propia o parejas de hecho.
Este Documento es un resumen de tus ingresos laborales y deducciones para cada año, y lo obtienen todos los trabajadores que tienen un contrato por salario o ingreso por hora.
Este formulario proporciona información sobre los ingresos que obtuviste mientras trabajabas para un empleador específico, así como las deducciones (es decir, el Plan de Pensiones de Canadá (CPP), el impuesto sobre la renta, el seguro de empleo, etc.). Si has tenido trabajos con varios empleadores en el transcurso de un año, debes tener formularios T4 separados de cada uno de ellos.
Tu empleador es responsable de proporcionarte una copia de este comprobante y asegurarse de que se envíe a la Agencia Tributaria de Canadá o Canada Revenue Agency cada año. De igual manera, tu empleador debe proporcionarte una copia a finales de febrero de cada año.
También puedes registrarte en "My Account" a través del sitio web de la CRA y encontrar tu T4 en la sección de “tax information slips”.
T4A: Statement of Pension, Retirement, Annuity, and Other Income
Si has recibido algún ingreso de trabajo por cuenta propia o self-employment durante el año pasado, lo vas a tener que declarar con la forma T4A y no con la forma T4.
Si bien los recibos T4 y T4A pueden parecer similares, el T4 incluye contribuciones de nómina que tienes como empleado.
Ten cuidado: si trabajas como self-employed, es posible que no recibas una T4A de todos los empleadores o clientes. Generalmente, los T4A solo son enviados por empresas que te ven como un consultor frente a un proveedor de servicios, por lo que no es un requisito que te lo emitan. Dependiendo de si recibes un T4A o no, se espera que informes sobre todos los ingresos de negocios y trabajo que obtuviste por cuenta propia en el Formulario fiscal correspondiente (T2125).
Además, si eres elegible y estás recibiendo Seguro de Vejez, recibirás de CRA un comprobante diferente, el T4A (OAS). Si estás jubilado y recibes el beneficio CPP, la CRA le enviará un T4A (P), que detalla tus pagos. También deberá informar de cualquier ingreso de pensión o jubilación en el T4A.
En síntesis, con la forma T4A proporcionas a la CRA un registro auto-enviado o self-submitted, de los ingresos obtenidos fuera de la relación típica entre empleador y empleado. Para aquellos que trabajan por cuenta propia, ten en cuenta que la responsabilidad recae en ti, para que te asegures de informar puntualmente. La ventaja es que puedes deducir gastos comerciales o costos operativos para reducir los impuestos adeudados.
Para el caso de que seas Trabajador o Employed:
Si tus ingresos provienen de un salario con un Contrato tiempo especificado, te sugerimos que desde ahora reúnas todos los comprobantes de ingresos que te hayan entregado y que te de tu empleador, y considera que siempre necesitarás el comprobante de pago más reciente, guárdalos por fecha en tu carpeta.
OTROS DOCUMENTOS para acreditar tus ingresos son:
Carta de Empleo. Este documento es recomendable que lo solicites cuando estés más cercano a iniciar el proceso de solicitud de financiación, porque se requerirán los datos y fechas más recientes a la fecha en que se integra el expediente de tu hipoteca.
Esta carta de tu empleo debe contener lo siguiente:
Debe estar en hoja membretada de la empresa e incluir datos de la empresa,
Fecha en la que se emite,
Preferentemente dirigida “A quien Corresponda”,
Tu actual posición o puesto de trabajo,
Fecha de inicio de tu contratación
Si eres empleado nuevo en esa compañía, el prestamista necesita saber si tu periodo de prueba ya ha terminado
Tu ingreso anual, especificando si es por salario, por hora o por comisión. Cualquier ingreso adicional como bonos por desempeño, te sugerimos incorporarlos, pero agrégalos haciendo una clara separación de tu ingreso principal
Nombre claro y completo del que firma la carta, así como sus datos donde puede ser localizado para verificar la información de la carta. Recuerda que la Institución Financiera podrá hacer una verificación de todo lo que le entregues, así que en caso de que lo haga, esos datos deben estar disponibles y ser verídicos
Es muy importante destacar sobre los ingresos extras, porque ésta es una duda o pregunta constante. Entonces, si deseas agregar tus comisiones y bonificaciones, también proporciona los dos últimos recibos de esos ingresos, para que el prestamista pueda ver lo que esperas ganar con estos extras. Si tus ingresos provienen de un contrato de Comisión a tiempo parcial por hora o empleo de temporada, necesitarás ese Contrato (si existe) y una carta de la empresa que describa tu trabajo extra y recibos de pago para probar tus ingresos, dado que el prestamista querrá ver qué tan consistentes son tus ingresos.
Si estás trabajando bajo un contrato, debes agregar copia de ese contrato, así como cualquier renovación.
Es recomendable que tengas los comprobantes de tu ocupación y en su caso ingresos de tus trabajos anteriores. Será importante mostrar 2 años de trabajo, y si has trabajado en la misma industria de tu trabajo actual, es muy importante mencionarlo y tener los comprobantes de ello.
Empresario Independiente o Self-Employed:
¿Puedo obtener una hipoteca si trabajo por cuenta propia?
Dado que el 15% de los canadienses trabajan por cuenta propia, obtener una hipoteca puede resultar difícil por diversas razones. Los ingresos de los canadienses que trabajan por cuenta propia suelen ser menos predecibles que los de aquellos con empleadores estables. Además, los bancos no siempre reconocen que aquellos que trabajan por cuenta propia o son dueños de su propio negocio a menudo gastan todo lo posible para ahorrar en impuestos.
En los últimos años, los grandes bancos y compañías fiduciarias de Canadá han implementado una gran cantidad de estrictas reglas de préstamos. Además de eso, en 2014, Canadian Mortgage and Housing Corporation suspendió las hipotecas para los canadienses autónomos sin la validación de un tercero. Antes de eso, si trabajaba por cuenta propia, solo tenía que indicar sus ingresos. No fue necesario un registro de documentos para respaldar sus afirmaciones.
Eso no es suficiente ahora. Los bancos necesitan saber con certeza cuánto gana. Es la única manera de demostrarle a los grandes bancos que no corre el riesgo de caer en incumplimiento y por ello es eligible para obtener una hipoteca.
Por supuesto, es posible obtener una hipoteca de un prestamista tradicional si trabaja por cuenta propia, pero cualquier hipoteca se basará en la razonabilidad de los ingresos en el momento de la solicitud, así como en un puntaje crediticio sólido. Esto suena bastante fácil, pero puede poner la propiedad de una vivienda fuera del alcance de quienes trabajan por cuenta propia.
Por ejemplo, si tiene un pago inicial inferior al 20%, debe demostrar dos años de ingresos. Desafortunadamente, muchas personas que trabajan por cuenta propia reportan en Canadá Revenue ingresos menores por efectos fiscales. Este hábito lo ven como un riesgo los grandes bancos.
Hay bancos que pueden otorgarle una hipoteca, pero solo si tiene un pago inicial del 30% o más, de forma tal que el valor de la hipoteca y su riesgo disminuya. Pero con el fuerte mercado de la vivienda en Canadá, la mayoría de los autónomos no han ahorrado tanto para el pago inicial. Como resultado, no pueden calificar para una hipoteca.
Las opciones hipotecarias para autónomos en Canadá, están vinculadas a su capacidad de validar sus ingresos o su buen crédito.
Los ingresos validados significan que deben demostrar los ingresos obtenidos durante dos años completos, el negocio está registrado como propietario por cuenta propia, tiene un buen crédito y ha declarado ingresos en sus declaraciones de impuestos.
Eso no significa que necesariamente califique para una hipoteca con un prestamista tradicional; solo significa que tiene comprobante de ingresos. Aún necesita ganar lo suficiente y tener dinero ahorrado para el pago inicial cuando solicite la hipoteca.
¿Qué sucede si no tiene ingresos declarados? La única opción real para quienes trabajan por cuenta propia y no tienen ingresos declarables es utilizar un prestamista privado. Un prestamista privado aún querrá saber que usted tiene ingresos, pero no le pedirá ver el tipo de papeleo que harían los bancos. Desde luego que en estos casos, la tasa de interés se eleva, en virtud de que los prestamistas privados asumen un riesgo mayor, toda vez que le estamos ofreciendo menos elementos sobre los cuales ellos puedan tener certeza o confianza sobre el repago del crédito que nos están ofreciendo.
Lo más importante para los prestamistas si trabaja por cuenta propia y no tiene ingresos declarables es su puntaje crediticio, la calidad de la propiedad que está mirando, la ubicación y la comerciabilidad.
Debido a que los prestamistas privados no están regulados de la misma manera que los grandes bancos y las compañías fiduciarias, tienen más flexibilidad y pueden ofrecer buenas condiciones en sus hipotecas, y si bien es cierto que las tasas son más elevadas que las tasas de los prestamistas tradicionales, también es verdad que están en un mercado muy competitivo y existen tasas atractivas para cada situación en particular. Quizá termine pagando más intereses, pero también terminará con una hipoteca.
Dos Clásicos Escenarios Hipotecarios para Autónomos
1. Trabajador autónomo con mal crédito
Tener mal crédito puede dificultar mucho la obtención de un préstamo de un prestamista tradicional. Además de trabajar por cuenta propia, lo que los bancos consideran riesgoso, el mal crédito sugiere que existe una probabilidad aún mayor de que no pague una hipoteca.
Un prestamista privado, por otro lado, está mucho más preocupado por sus ganancias actuales y futuras que por los errores pasados. Su puntaje crediticio puede verse afectado, pero los prestamistas privados pueden considerarlo ayudarle a obtener la hipoteca si su negocio es rentable y tiene ingresos estables.
2. Trabajador por cuenta propia con bajos ingresos
Si trabaja por cuenta propia y reporta bajos ingresos, aún puede calificar para una hipoteca. Existe una gran cantidad de prestamistas privados que lo ayudarán a obtener una hipoteca para personas de bajos ingresos.
Nuevamente, los prestamistas privados entienden que la mayoría de los canadienses que trabajan por cuenta propia intentan minimizar sus ingresos imponibles o tributarios. Los prestamistas privados conocen la diferencia entre los ingresos declarados y los ingresos brutos. Por ello, en estos casos, es importante los criterios buen crédito, ubicación, tipo de vivienda y comerciabilidad, ya que esto minimiza el riesgo de repago al momento en que una persona se ve impedida en poder pagar esa hipoteca, es decir, el prestamista tiene un bien que le garantiza suficientemente el valor del dinero que colocó en la hipoteca al tener un producto vendible. Tendrá que revisar si existen opciones disponibles para usted, lo cual es sugerible que estén trabajando juntos su contador, su asesor de hipotecas y el propio prestamista.
Los documentos que vas a necesitar, independientemente de que el prestamista posteriormente pueda solicitar otros documentos según cada caso, son los siguientes:
1. Evidencia de que su HST y / o GST se pagan en su totalidad
2. Notice of Assessment
3. Contratos que muestren los ingresos previstos y los ingresos pasados de los últimos dos años
4. Puntajes de crédito personales y comerciales
5. T4A: Como ya comentamos, como self-employmed, tu cliente puede entregarte un T4A, pero si ello no sucede, tú debes realizar una declaración de ingresos de negocios y trabajo que obtuviste por cuenta propia mediante el Formulario fiscal correspondiente, el cual, se identifica como T2125.
6. Financial Statements: En caso de que tengas una compañía/empresa que sea la que reciba los ingresos, necesitarás también dos años de comprobantes de ingresos, pero en este caso, los comprobantes son los Estados Financieros de la Empresa de los dos últimos años.
Los estados financieros son un conjunto de documentos que muestran el estado financiero actual de una empresa. Específicamente, estas declaraciones indican:
· Cuánto dinero se ingresa y se gasta, que se muestra en el llamado “income statement” o estado de ingresos,
· Lo que la empresa posee y cuánto debe: se muestra en el balance o “balance sheet”,
· De dónde vino el dinero y adónde fue: anotado en el estado de cambios en la situación financiera, identificado como “statement of changes in financial position”, y
· La cantidad de dinero que los propietarios mantienen en la empresa, que se muestra en el estado de ganancias retenidas o “statement of retained earnings”.
7. Licencia Comercial y Artículos de Incorporación: Está relacionado con el registro de tu compañía/empresa o de tu registro como Self-Employment mediante la licencia comercial. Tratándose de empresa debes entregar los artículos de incorporación.
Factores para Aumentar tus Posibilidades de Aprobación
Hay algunos pasos que puedes tomar para volverte más atractivo para un prestamista hipotecario, como tener un puntaje crediticio alto, ofrecer un pago inicial más alto, tener mucho capital o reservas de efectivo, cancelar tu deuda y asegurarse de que tus registros sean precisos. Echemos un vistazo con más detalle.
1. Tu puntaje crediticio
Ya lo hemos comentado, pero es importante insistir en ello, cuando se trata de solicitar una hipoteca, ya sea que trabaje por cuenta propia o no, su puntaje crediticio juega un papel importante en su aprobación. Pagar la deuda de su tarjeta de crédito, aceptar aumentos de crédito y no superarlos, asegurarse de que las deudas nunca se vayan a cobrar y pagar facturas como el alquiler, los planes telefónicos, el cable, etc. a tiempo son excelentes formas de aumentar su puntaje crediticio. Si su puntaje de crédito es alto, será más atractivo para un prestamista e incluso podría calificar para tasas de interés más bajas.
2. El pago inicial
Cuanto más valor acumulado tenga en su casa, menos probabilidades tendrá de abandonarla en momentos de dificultades económicas. Si deposita un pago inicial mayor en su casa, es probable que el banco lo vea como menos riesgoso, ya que depositó mucho dinero desde el principio. Además, con un pago inicial más alto, la cantidad de dinero que le da el prestamista es menor, lo que resulta en pagos mensuales más asequibles.
3. Pagar las deudas
Mientras menos deuda tenga, más fácil será hacer los pagos de su hipoteca. Es una buena idea liquidar la mayor cantidad de deudas que pueda para liberar su dinero para pagar su hipoteca.
4. Historial de trabajo por cuenta propia
Mantener registros precisos de su trabajo por cuenta propia establecerá un historial sólido. Es más probable que los bancos le presten dinero si puede demostrar que ha tenido éxito en su trabajo por cuenta propia. Si es posible, trate de tener al menos dos años de historial de trabajo por cuenta propia en su haber antes de solicitar una hipoteca.
Asegúrese de mantener sus registros fiscales y comerciales precisos y actualizados. Los registros desorganizados pueden hacer que un prestamista sea menos probable que confíe en su capacidad para realizar una hipoteca. Para fomentar una mayor confianza por parte de un prestamista, asegúrese de que sus registros estén en orden antes de solicitar una hipoteca.
Otros Aspectos Especiales a Considerar
Pues bien, para cerrar este episodio, solo nos resta comentar algunos casos especiales.
1. Si tienes otros ingresos diferentes a los ya mencionados que provienen de otras fuentes de ingresos, no dejes de informarlos, por ejemplo, si recibes manutención de los hijos.
2. Si te divorciaste o estás en proceso de separación es importante tener una copia del acuerdo de separación o divorcio, y de tres a seis meses de extractos bancarios para demostrar que se paga la manutención.
3. Si tienes alguna incapacidad permanente, debes descontar aproximadamente un 30% de tus ingresos totales, obtener una carta que confirme el estado de dicha incapacidad y llevar contigo un talón de pagos o “pay stub”.
4. Si estás de baja por maternidad, el prestamista podría usar tus ingresos de pleno empleo si presentas una carta de empleo confirmando tu intención de regresar al trabajo dentro de un año y,
5. Finalmente, si se determina que no tienes suficientes ingresos para calificar para el monto de la hipoteca que deseas, siempre puedes consultar con la familia para ver si pueden integrarse como copropietarios dentro del título de propiedad con usted para que puedas usar los ingresos de tu familiar para ayudarte a calificar.
Muy bien, sabemos que es mucha información, por lo que te sugerimos escuchar nuevamente este podcast y tomar nota para organizar tu propio checklist y carpetas de archivo. No dudes en contactarnos para apoyarte con eso y con cualquier duda que te quede. Nuestra asesoría es gratuita!
En el siguiente episodio vamos a hablar de un aspecto igual de importante. Se trata de demostrar tu historial crediticio.
Esperamos que te haya servido esta información, y si crees que le puede servir a alguien más, compártele el link. Cuente con que en este proceso le pueden guiar nuestros asesores hipotecarios, no dude en contactarnos.
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